城投公司核心业务能力提升

首讲

城市存量商业资产盘活实操和实例剖析

一、城市存量商业资产现况和城投公司核心职责

1. 城市存量商业资产的界定、分类以及业界现况（重点梳理城投公司持有的写字楼、商铺、旧厂房等等资产类型）

2. 城投公司在存量商业资产盘活中的定位定位、政策导向以及核心使命

3. 当前存量商业资产盘活的核心痛点和突出难点（闲置率高、营运低效、业态失衡等等）

二、城市存量商业资产盘活的核心推演和实操路径

1. 盘活前期：资产盘查和价值评核

（

1）城投存量商业资产盘查的重点的内容和办法

（

2）资产价值评核的核心指标和实操流程

2. 盘活模式：分类选项和落地要点

（

1）租赁营运模式（适合成熟存量资产，隐患管控要点）

（

2）业态升级模式（适合老旧存量资产，定位和改造重点）

（

3）资产证券化模式（适合优质存量资产，流程和政策要求）

（

4）跨界融合模式（文旅、康养、文创和存量商业结合）

3. 盘活要害：隐患管控和效能拉升

（

1）政策隐患、市场隐患、营运隐患的识别和规避

（

2）盘活后的营运管控要点，达成资产保值增值

三、典型实例剖析（贴合城投业务实际）

1. 实例一：某城投公司老旧商圈存量商铺业态升级盘活实例

（

1）实例来由（城投持有、闲置率高，区位优势突出）

（

2）盘活路径（定位调整、业态重构、营运管控）

（

3）心得借鉴和难点反思

2. 实例二：某城投公司写字楼资产证券化盘活实例

（

1）实例来由（优质资产、现金流稳定、政策适配）

（

2）操作流程（评核、备案、发行、营运）

（

3）城投公司在其中的核心作用和隐患将控

3. 实例三：某城投公司旧厂房改造为文创园区的盘活实例

（

1）实例来由（闲置旧厂房、区位临近城区、政策支持文创业界）

（

2）盘活难点和解题打法

（

3）营运成效和可持续性拆解

次讲

城市市政环卫一体化营运和实例剖析

一、城市市政环卫一体化业界现况和政策导向

1. 市政环卫一体化的界定和核心内容（清扫保洁、垃圾分类、垃圾收运处置、公厕管控等等）

2. 业界演进现况（市场化程度、技艺运用、业界痛点）

3. 相关政策解读（国家以及地方关于市政环卫一体化的扶持政策，监管要求）

4. 城投公司在市政环卫一体化中的核心定位和责任（公益属性和市场化营运结合）

二、城市市政环卫一体化项目的营运模式和实操要点

1. 核心营运模式（贴合城投实际）

（

1）政府购买服务模式（城投作为承接方，服务准则和考核要求）

（

2）城投主导的市场化营运模式（投资、建设、营运一体化）

（

3）PPP模式（适合大型环卫一体化项目，携手模式和隐患分担）

2. 项目实操全流程

（

1）项目立项和可行性拆解（贴合城市演进规划）

（

2）服务范围界定和服务准则拟定

（

3）人员配置、装置投入和技艺运用（智能化环卫装置的运用）

（

4）日常营运管控和考核评价

3. 城投公司的核心优势和竞争力拉升

（

1）政策优势、资源优势的发挥

（

2）成本将控、服务质量拉升的实操办法

三、典型实例剖析（贴合城投业务实际）

1. 实例一：某城投公司承接城市核心区环卫一体化政府购买服务实例

（

1）实例来由（政府推进环卫一体化、城投承接核心区域服务）

（

2）营运流程（人员配置、装置投入、日常管控、考核化解）

（

3）成本将控和服务质量拉升的心得

2. 实例二：某城投公司主导的县域环卫一体化PPP项目实例

（

1）实例来由（县域环卫短板、政府带出、城投牵头）

（

2）携手模式（城投和社会资本携手、隐患分担、利益共享）

（

3）项目推进中的难点和解题打法（资金、营运、监管）

3. 实例三：某城投公司智能化环卫一体化营运实例

（

1）实例来由（城市升级诉求、城投促成环卫智能化）

（

2）技艺运用（智能清扫车、垃圾分类智能装置、数智化管控平台）

（

3）营运成效和城投公司的定位价值

三讲

政府主导型文旅项目策划和投资营运实操以及实例剖析

一、政府主导型文旅项目业界现况和城投定位

1. 政府主导型文旅项目的界定和核心特征（公益属性优先、市场化营运补充、贴合城市演进）

2. 业界演进现况和趋势（市场规模、业态革新、政策导向）

3. 业界核心痛点（同质化严重、投资回收周期长、营运效率低、文旅融合不足）

4. 城投公司在政府主导型文旅项目中的核心定位

（

1）项目投资主体（政府带出、城投牵头、社会资本补充）

（

2）项目建设和营运主体（统筹推进项目落地、保障公益属性）

（

3）政策衔接和资源整合主体（联动政府部门，整合文旅资源）

二、政府主导型文旅项目业界拆解和项目介入

1. 业界拆解核心轮廓（贴合城投项目研判诉求）

（

1）区域文旅资源拆解（自然、人文、红色资源盘查和价值评核）

（

2）市场诉求拆解（标的客群、消费习惯、市场潜力）

（

3）竞争对手拆解（区域内同类项目、差异化优势挖掘）

（

4）政策环境拆解（国家以及地方文旅扶持政策、监管要求）

2. 项目介入节点和核心要求

（

1）介入前期：项目调研和可行性论证（城投牵头，就一线经验说，联动政府文旅部门）

（

2）介入中期：项目策划和方案落地（贴合城市规划，突出公益和市场结合）

（

3）介入后期：项目营运和精进升级（保障营运效能，达成可持续演进）

3. 项目可行性论证的重点内容（城投决策参考）

（

1）资源适配性，市场可行性、政策合规性

（

2）投资估算、资金筹措，投资回收周期研判

（

3）隐患评核和化解方案（政策、市场、营运隐患）

三、政府主导型文旅项目策划核心要点

1. 策划核心推演（公益为先、文旅融合，差异化定位）

2. 核心内容策划

（

1）主题定位（结合区域资源，执行层面，规避同质化，突出城市特色）

（

2）业态策划（核心业态，配套业态、体验业态的搭配，贴合城投营运本领）

（

3）空间布局（贴合城市规划，兼顾公益功能和商业营运）

（

4）品牌和营销策划（政府背书+市场化营销，拉升项目影响力）

3. 策划误区和规避办法（同质化、重建设轻营运、脱离城投实际本领等等）

四、政府主导型文旅项目投资营运模式

1. 投资模式（贴合城投资金状况）

（

1）政府拨款+城投自筹模式（适合公益属性强的项目）

（

2）城投牵头+社会资本携手模式（PPP、合资携手，往细里说，分担资金压力）

（

3）专项债券+市场化融资模式（政策适配性要求）

2. 营运模式（兼顾公益和效益）

（

1）城投自主营运模式（适合小型、公益属性强的项目，人员和队伍要求）

（

2）委托专精机构营运模式（适合大型、市场化程度高的项目，运行层面，监管要点）

（

3）城投主导+专精机构携手营运模式（核心环节城投将控，专精环节外包）

3. 投资回收和盈利模式（贴合城投可持续演进）

（

1）公益类项目：政府补贴+配套商业收益

（

2）市场类项目：门票收入+业态租赁+衍生品销售+品牌放权

五、典型实例剖析（贴合城投业务实际，政府主导、城投参与）

1. 实例一：某城投公司牵头的城市信念公园文旅项目（公益+市场化结合）

（

1）实例来由（政府主导、城投投资建设营运，依托城市人文资源）

（

2）项目策划（主题定位，业态布局、公益功能体现）

（

3）投资营运模式（资金筹措、营运管控、收益来源）

（

4）心得借鉴和难点反思（公益和效益的平衡、营运成本将控）

2. 实例二：某城投公司主导的红色文旅小镇项目（政府带出、市场化营运）

（

1）实例来由（红色资源充实、政府政策支持、城投牵头整合资源）

（

2）业界拆解和项目介入（前期调研、可行性论证、节点将控）

（

3）策划和营运亮点（差异化定位，文旅融合、投资回收路径）

（

4）城投公司在项目中的核心作用和隐患管控

3. 实例三：某城投公司文旅PPP项目失败和整改实例

（

1）实例来由（项目定位、投资模式、营运现况）

（

2）失败原因（同质化、资金链断裂、营运不善）

（

3）整改措施和城投公司的反思（贴合城投业务实操，规避同类误区）

四讲

核心内容收束、事务指导建议以及十五五城投转型升级轮廓

一、前三讲核心内容收束提炼

1. 核心业务推演梳理

（

1）城市存量商业资产盘活：以“资产盘查—价值评核—模式适配—隐患管控”为核心，立足城投持有资产特性，借助多元模式达成闲置资产保值增值，核心是平衡“盘活效率”和“长期效益”，实例核心心得集中于业态适配，政策借力和营运落地。

（

2）城市市政环卫一体化：坚守“公益属性为先、市场化营运为辅”定位，城投公司核心是发挥资源、政策优势，借助科学营运模式（政府购买、PPP等等）、技艺赋能和成本管控，拉升环卫服务效能，实例核心启示在于准则化营运，隐患分担和智能化升级。

（

3）政府主导型文旅项目：以“政策适配—资源整合—策划落地—营运可持续”为推演，城投公司承担投资、建设、营运核心职责，核心是规避同质化、平衡公益和市场，实例心得和反思锁住于项目定位、资金筹措和营运管控。

2. 共性要点和核心共识

（

1）政策导向是前提：三项业务都需紧密贴合国家以及地方政策，城投公司需强化政策解读和衔接本领，借力政策红利推进业务落地。

（

2）隐患管控是底线：无论是资产盘活、环卫营运还是文旅项目，都需重点防控政策、市场、资金、营运四大类隐患，构筑健全隐患防将控度。

（

3）市场化思路是要害：打破传统公益营运思路，融入市场化营运理念，精进资源配置、拉升营运效能，达成可持续演进。

（

4）资源整合是核心竞争力：城投公司需强化内部资源统筹和外部资源联动（政府部门、社会资本、专精机构），拉升业务落地本领。

二、城投公司相关事务建议

1. 存量商业资产盘活事务建议

（

1）构筑常态化资产盘查制度，周全梳理存量商业资产明细，分类建档，精准掌握资产价值、闲置原因以及适配业态，构筑资产动态管控架构。

（

2）结合城投自身资源和本领，精准选项盘活模式，防止盲目跟风，优先推进区位优势明显、政策适配性强的资产盘活项目，炼就标杆实例。

（

3）强化营运队伍建设，拉升资产营运、业态招商、隐患管控本领，可借助内部练就、外部引进、专精携手等等方式，补齐营运短板。

2. 市政环卫一体化事务建议

（

1）紧扣城市演进规划，科学界定环卫服务范围和准则，结合区域实际精进人员、装置配置，推进环卫服务准则化、规范化。

（

2）合理选项营运模式，小型项目可采用城投自主营运模式，大型项目优先考虑PPP、政府购买服务等等模式，有效分担资金压力、拉升营运效率。

（

3）加大智能化技艺投入，渐次推广智能清扫、数智化管控等等装置和平台运用，降低营运成本，拉升环卫服务精细化水平。

3. 政府主导型文旅项目事务建议

（

1）前期调研需周全纵深，重点梳理区域文旅资源、市场诉求和政策导向，规避同质化定位，突出城市特色和信念内涵，强化项目可行性论证。

（

2）精进资金筹措模式，结合项目公益属性和市场化潜力，统筹政府拨款、城投自筹、社会资本、专项债券等等多元资金，严控资金隐患。

（

3）坚持“重策划、强营运”理念，防止重建设、轻营运，可委托专精机构负责营运环节，城投公司锁住核心环节管控，保障项目可持续营运。

4. 共性事务保障建议

（

1）组织保障：成立专项业务事务小组，在实际应用里，明晰各部门、各岗位职责，加强跨部门协同，就一线经验说，确保各项业务高效推进。

（

2）英才保障：构筑健全主力练就、引进和激励制度，重点培育政策解读、项目策划、投资营运、隐患管控等等方面的专精英才，适配业务演进诉求。

（

3）制度保障：完善业务管将控度、隐患防将控度和考核评价架构，强化进程管控，确保各项事务落地见效、规避常见误区。

三，十五五城投公司转型升级轮廓以及结论性描述

1. 十五五城投转型升级核心定位

立足城投公司

“城市建设者、资产营运者、公共服务提供者”的核心定位，摆脱传统融资平台倚重，向“市场化、专精化、多元化、可持续”的城市综合营运商转型，锁住核心业务、强化专精本领，助力城市高质量演进。

2. 十五五城投转型升级核心轮廓（四大维度）

（

1）业务结构转型升级：锁住存量资产盘活、市政环卫一体化、文旅项目营运三大核心业务，深耕细作、炼就核心竞争力；适度拓展关联多元业务（如城市更新、康养配套等等），精进业务结构，降低单一业务隐患，达成“核心引领、多元支撑”。

（

2）营运模式转型升级：彻底转变“重建设、轻营运”“重公益、轻效益”的传统模式，周全融入市场化营运理念，强化项目策划、投资管控、营运效能拉升，促成“投资—建设—营运—增值”的闭环演进；深化和社会资本、专精机构的携手，借力专精本领拉升营运水平。

（

3）本领架构转型升级：重点强化四大核心本领——政策解读和衔接本领、资源整合和配置本领、项目策划和营运本领、隐患防控和管控本领；加强英才队伍建设和技艺赋能，推进数智化、智能化转型，拉升业务精细化、规范化营运水平。

（

4）治理架构转型升级：完善公司法人治理结构，健全管将控度和考核评价架构，强化内控管控和合规经营；加强公司信念建设，培育“务实、专精、革新、担当”的公司精神，往细里说，拉升公司凝聚力和核心竞争力。

3. 十五五城投转型升级结论性描述

十五五时期，从实践看，是城投公司转型升级的要害攻坚期，政策导向，市场环境和城市演进诉求都对城投公司提出了更高要求。城投公司需以此次培训核心内容为指引，收束借鉴业界出色心得，规避业务推进中的常见误区，锁住核心业务、强化专精本领，以业务结构精进为基础、营运模式革新为动力、本领架构拉升为保障、治理架构完善为支撑，具体来看，稳步推进市场化、专精化转型。

未来，就一线经验说，城投公司需坚守公益初心、践行国企担当，平衡公益属性和市场化效益，既要当好城市建设和公共服务的

“主力军”，也要做好资产保值增值和可持续演进的“实干家”，借助转型升级达成高质量演进，为城市功能完善、品质拉升、业界升级提供有力支撑，助力十五五时期城市演进标的顺利达成。

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博闻智咨询|张劲松老师