地方政府城建城投管理层专项培训

首讲

十五五宏观政策和国企改革新形势：城投定位重构和转型升级路径

一、十五五宏观政策导向拆解（贴合城建城投核心）

1. 十五五城建领域核心政策解读：新型城镇化深化，城市更新提质、基础设施REITs扩容、绿色低碳城市建设等等政策核心要点，明晰政策对城投业务的带出方向

2. 政策红利和演进约束：防范化解地方债务隐患来由下，城投融资模式的调整要求，具体来看，以及政策支持下的新业务、新机遇（如城市资料营运、绿色基建等等）

3. 政策落地对城投管控层的要求：精准解读政策、高效对接政策、将政策红利转化为演进实效的本领

二、国企改革新形势下城投公司的定位重构

1. 国企改革最新部署：市场化转型、专精化演进、精细化管控的核心要求，破除“政府倚重”的转型底线

2. 城投定位的核心转变：从“地方融资抓手、被动代建平台”向“城市综合营运商、资产增值服务商、民生保障服务商”转型，兼顾公益性和市场化属性

3. 定位重构的核心内涵：立足城市演进全局，锁住主责主业，促成城市资产保值增值、城市功能完善、公共服务拉升，破解传统“融资建设”闭环断裂难题

4. 典型实例剖析：某省会城投摆脱42个纯公益性项目的负担，精进业务结构，达成市场化业务营收占比拉升至60%以上的定位重构实践

三，十五五期间城投转型升级的方向和实操路径

1. 核心转型方向：市场化营运转型、专精化本领转型、多元化业务转型，绿色智慧转型

2. 四大实操路径

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1）业务结构精进路径：剥离低效纯公益资产，锁住可经营性资产，拓展城市营运、业界配套、绿色环保等等新赛道（如智慧停车、污水处理、城市资料营运等等）

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2）营运模式革新路径：推行“投建营一体化”模式，打破“重建设、轻营运”壁垒，达成项目全生命周期价值最大化，运行层面，借鉴成都兴城“成本补偿+绩效对赌”模式

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3）本领架构建设路径：强化招商、品牌、营运、风控等等核心本领，搭建专精管控队伍，推行“项目制对赌”考核制度

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4）资源整合路径：联动央企、民企以及业界龙头，组建业界联盟、城市更新基金，拉升要素配置效率，往细里说，借鉴济南城投联合中建、华为组建数字建造实验室的心得

3. 转型隐患防控：规避盲目多元化、融资不合规、营运低效等等隐患，构筑转型动态评核制度

次讲

革新营运和商业拓展：从

“管养”到“营运”的转型突破

一、思路转型：打破管养壁垒，树立营运导向

1. 城建城投业界演进趋势：从“重建设、轻营运”到“建管并重、营运为王”的必然转变

2. 管控层思路升级核心：从“被动管养”到“主动营运”，从“政府倚重”到“市场赋能”

3. 典型实例剖析：某地方城投公司从道路管养为主，转型营运城市综合管网，达成营收翻倍的实践路径

二、核心本领构筑：招商、品牌和活动策划本领拉升

1. 城投公司招商本领建设

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1）贴合城建业务的招商推演：立足城市基础设施、公共服务配套的招商定位

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2）精准招商办法：标的公司筛选、招商政策规划、政企对接招数

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3）典型实例剖析：某城投公司围绕业界园区建设，开展精准招商，带动区域业界集聚的实例

2. 城投公司品牌建设路径

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1）城投品牌核心定位：政府公信力+市场化品牌样貌双拉升

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2）品牌落地办法：依托项目建设、公共服务、公益活动炼就品牌影响力

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3）典型实例剖析：某地方城投公司借助城市地标项目建设和公益运维，炼就区域城建标杆品牌的实例

3. 活动策划赋能营运增效

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1）活动策划核心：贴合城市演进诉求、结合城投业务特点，达成“活动促营运、营运创收益”

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2）实操招数：活动主题规划、资源整合、成效转化（如园区开园活动、基础设施体验活动等等）

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3）典型实例剖析：某城投公司借助举办城市基础设施结晶展，带动周边地块招商和配套项目营运的实例

三、机遇捕捉和市场拓展：开拓新区域、新买方

1. 政策机遇敏锐捕捉本领

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1）城建领域核心政策解读：新型城镇化，城市更新、基础设施REITs等等政策落地要点

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2）政策转化办法：将政策红利转化为项目机会、营运收益的实操路径

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3）典型实例剖析：某城投公司依托城市更新政策，拓展老旧小区改造+营运项目，开拓新营收增长点的实例

2. 新区域、新买方开拓打法

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1）新区域拓展：立足本地、辐射周边，依托区域协同演进机遇拓展业务

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2）新买方挖掘：从政府单一买方，向公司、社会组织、居民多元买方延伸

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3）典型实例剖析：某城投公司跨区域拓展县域基础设施营运项目，挖掘多元买方资源的实例

三讲

专精复合型本领：

“投、建、管、运”全进程管控本领炼就

一、全进程管控认知：城投公司核心竞争力所在

1. 城投公司“投、建、管、运”全流程推演：各环节衔接要点和管控核心

2. 管控层复合型本领要求：统筹协调、专精将控、隐患防控本领

3. 典型实例剖析：某城投公司因缺乏全进程管控，导致项目超预算、营运低效的反面实例以及改进心得

二、投标环节管控：精准投标，落地时，奠定项目基础

1. 城投项目投标核心要点

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1）投标前期调研：项目政策要求、市场环境、竞争对手拆解

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2）投标文件编制：贴合项目诉求，突出城投优势（政府资源、施工本领、营运心得）

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3）投标隐患管控：合规隐患、报价隐患、资质隐患防范

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4）典型实例剖析：某城投公司成功中标城市综合管廊项目的投标打法和实操细节

三、建设环节管控：质量、进度、成本三维管控

1. 项目建设统筹管控

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1）施工单位、监理单位协调管控：权责划分、高效对接

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2）建设进度管控：节点规划、滞后化解、工期保障措施

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3）建设质量和成本管控：质量准则落实、成本预算管控、变更管控

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4）典型实例剖析：某城投公司在城市道路建设项目中，达成质量、进度、成本同步达标的全进程管控实例

四、营运维护环节管控：长效营运，保障资产增值

1. 城投项目营运维护核心办法

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1）基础设施营运维护：准则化流程、智能化运维手段运用

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2）公共服务配套营运：拉升服务质量，达成公益和收益平衡

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3）营运队伍管控：专精队伍搭建、岗位职责落实、绩效考核精进

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4）典型实例剖析：某城投公司负责城市公园营运维护，借助精细化管控达成公益服务和市场化收益双赢的实例

五、全进程协同管控：破解各环节衔接难题

1. 投标、建设、营运各环节衔接要点：资讯共享、责任传递、流程精进

2. 管控层统筹协调本领拉升：跨部门、跨单位协同招数

3. 典型实例剖析：某城投公司达成“投标-建设-营运”无缝衔接，炼就城市综合体标杆项目的实例

四讲

投建营一体化实操剖析（锁住营运转型）和十五五事务指导

一、投建营一体化核心内涵和营运转型要害

1. 城投公司投建营一体化的核心定义：以项目价值最大化为标的，达成“投资决策、项目建设、营运管控”全链条协同，打破各环节脱节壁垒

2. 营运转型是投建营一体化的核心抓手：营运思路前置（贯穿投资、建设全环节），从“建设完毕即收尾”向“建设为营运服务”转变，破解资产收益率偏低的困境

3. 营运转型的核心标的：达成资产保值增值、拉升公共服务质量、培育市场化营收增长点，促成城投从“工程队”向“要素配置中枢”转型

二、投建营一体化（锁住营运转型）正反实例详细剖析

1. 正面实例：某城投公司投建营一体化落地（重点剖析营运转型）

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1）实例来由：该城投公司曾以传统代建，基础设施管养为主，债务压力较大，从实践看，市场化营收占比不足20%，响应十五五国企改革和城市更新政策，启动投建营一体化转型

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2）投资环节：营运思路前置，锁住可经营性项目（城市更新、业界园区、智慧停车），结合城市能级诊断和资产效能拆解，筛选优质投资项目，借鉴江山城投资产盘活心得

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3）建设环节：围绕营运诉求精进建设方案，预留营运升级空间，同步搭建营运队伍，提前拟定营运预案（如业界园区建设同步规划招商和后期营运配套），参考重庆地产集团“先建配套、再供土地、后做营运”模式

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4）营运转型核心举措：组建专精营运队伍，推行市场化营运制度；拓展多元化营运业务（如园区招商营运、智慧停车收费、配套商业营运）；搭建品牌架构，拉升服务溢价；引入智能化运维手段，降低营运成本，借鉴重庆地产“1+6+N”品牌架构和智慧营运心得

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5）转型成效：营运收入占比拉升至50%以上，资产收益率从不足2%拉升至4.5%，成功盘活多宗低效资产，达成公益责任和市场化收益双赢，摆脱对政府财政的过度倚重

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6）核心心得提炼：思路转型是前提、全链条协同是要害、营运本领是核心、政策对接是支撑，依托SBS协同模型达成方略、品牌、供给链联动

2. 反面实例：某城投公司投建营一体化失败（锁住营运转型短板）

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1）实例来由：该城投公司盲目推进投建营一体化，忽视营运本领建设，仍沿用传统“重建设、轻营运”思路，投资建设多个大型基础设施项目，最终陷入营运困境

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2）失败要害环节：投资环节缺乏营运预判，运行层面，盲目投资纯公益、低收益项目，资产结构失衡；建设环节未结合营运诉求，项目建成后无法适配市场化营运；营运环节缺乏专精队伍和制度，仅维持基础管养，未达成资产增值，并且未构筑有效的隐患防控架构

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3）营运转型短板：未打破管养思路，缺乏市场化营运理念；未搭建专精营运队伍，营运手段落后；未拓展多元化营收渠道，往细里说，过度倚重政府补贴，品牌空心化严重，具体来看，未形成独立市场价值认知

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4）失败后果：项目建成后营运低效、亏损严重，资产负债率大幅上升，债务压力加剧，无法达成可持续演进，甚至出现城投债流标情况，违背十五五转型要求

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5）教训收束：投建营一体化不可盲目推进，需匹配自身营运本领；营运转型需循序渐进，强化队伍建设和制度革新；投资决策需结合营运诉求，规避盲目扩张隐患，合理剥离低效资产

三、培训内容收束

1. 核心内容回顾：十五五宏观政策和国企改革新形势下城投定位重构和转型路径、革新营运和商业拓展本领、“投、建、管、运”全进程管控本领、投建营一体化实操心得和教训，明晰城投转型的核心方向和要害举措

2. 核心共识提炼：城投公司转型是十五五期间的必然选项，核心是达成“思路转型、本领升级、全链协同”。从“管养”到“营运”的转型的核心是市场化理念的植入，运行层面，从“单一建设”到“投建营一体化”的转型的核心是全链条协同和营运本领的拉升；兼顾公益性和市场化，是城投可持续演进的要害，需将政府信用转化为特许经营权杠杆

四、城建城投事务实质、内在推演提炼和升级

1. 事务实质提炼：城建城投事务的核心是“立足城市、服务城市、演进城市”，执行层面，本质是城市资产的管人者，城市功能的完善者、城市价值的创造者，民生保障的践行者，而非单纯的融资抓手或者工程建设平台，其存在价值的核心是服务“人的城市化”诉求

2. 内在推演升级：城建城投事务的内在推演是“政策对接—资源整合—项目落地—全链营运—资产增值—民生拉升”的闭环，核心是“以政策为导向、以项目为载体、以营运为核心、以效益为标的、以民生为根本”，借助SBS协同模型达成方略、品牌、供给链联动，破解公益性和市场化的标的撕裂难题

3. 推演升级核心：打破各环节脱节壁垒，达成“政策红利转化为项目机会、项目建设支撑营运演进、营运演进达成资产增值、资产增值反哺城市演进和民生拉升”的良性循环，实操中，拉升要素配置效率，运行层面，促成城投从“信用套利者”蜕变为城市文明进步的引擎

五、十五五期间城建城投事务指导

1. 政策对接层面：精准解读十五五宏观政策和国企改革要求，主动对接城市更新，绿色低碳、基础设施REITs等等核心政策，将政策红利转化为转型演进的机遇，合规推进融资模式调整，防范地方债务隐患

2. 定位和转型层面：坚定“城市综合营运商”定位，稳步推进市场化转型，精进业务结构，锁住主责主业，剥离低效纯公益资产，拓展可经营性新赛道，炼就“投建营一体化”核心竞争力，对标世界一流公用事业公司，达成方略、品牌、供给链三重跃迁

3. 本领建设层面：强化管控层复合型本领建设，重点拉升政策解读、革新营运、商业拓展、全流程管控、隐患防控本领；搭建专精营运队伍，推行市场化考核制度，拉升营运专精化、智能化水平，培育核心竞争力

4. 项目和营运层面：坚持投建营一体化理念，将营运思路贯穿项目投资、建设全环节；借鉴正面实例心得，规避反面实例教训，强化项目全生命周期管控；锁住营运转型，拓展多元化营收渠道，达成资产保值增值，兼顾公益责任和市场化收益，炼就城市服务超级IP

5. 长效演进层面：构筑健全转型动态评核制度和隐患防将控度，及时调整转型打法；加强资源整合，联动业界龙头组建业界联盟，搭建城建业界互联网平台，拉升要素配置效率；坚守民生导向，将城市演进和民生拉升深度结合，助力新型城镇化建设，达成可持续演进，为十五五城市高质量演进注入城投动能

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博闻智咨询|张劲松老师