课程大纲
开场破冰：从
“
差事
”
到
“
机遇
”——
我们为何聚在此地？（
90
分钟）
一、领导致辞：集团方略下的
“
品质突围
”
（
30
分钟）
各位中建的同仁，落地时，各位
“
铁三角
”
的核心主力，大家上午好！
今天我们不是来
“
听理论
”
的，往细里说，是来
“
解难题
”
的。先问大家一个直击人心的问题：当前咱们做回迁房，经适房项目，最头疼的为何？（稍作停顿，示意举手）
——
是成本压得喘不过气？是回迁户对品质挑三拣四？还是项目建完了却卖不动，满意度上不去？
这些痛点，实操中，本质上都指向一个核心：房地产
“
高周转
”
时代过去了，运行层面，
“
高品质
”
时代已经到来。国家住建部反复强调
“
大力推进好房子建设
”
，具体来看，对我们中建来说，
“
好房子
”
不是口号，是集团的核心方略；
MiC
模块化集成建筑技艺，也不是噱头，执行层面，是达成好房子的
“
工业化利器
”
。
而咱们在座的
“
铁三角
”——
项目经理抓总协调、总工程师控技艺质量、商务经理管成本效益，正是将
“
好房子
”
方略落地的要害力量。过去我们常说
“
各司其职
”
，往细里说，今天我要强调
“
协同作战
”
：一个项目的成败，往细里说，从来不是某个人的功劳，而是你们三人能否拧成一股绳，从实践看，在品质、成本，进度之间找到最优解。
今天的培训，就是要给大家一套
“
办法论
+
抓手箱
”
：既讲清楚
“
为何必须做好房子
”
，更教会大家
“
怎么用
MiC
技艺做好房子
”
，从实践看，最后还要帮大家规避隐患、算出效益。希望咱们今天的交流，能让每个项目都少走弯路，实操中，让中建的回迁房，从
“
政策差事
”
变成
“
民生标杆
”
，执行层面，从
“
去化难题
”
变成
“
市场亮点
”
。
二、铁三角定位认知：你的短板，我的长板（
40
分钟）
首先，我们做个小交流：请每个
“
铁三角
”
小组（提前按照项目分组）用
10
分钟碰头两个问题：
①
你所在岗位在回迁房品质拉升中，最核心的价值为何？
②
你最需要另外两个岗位提供什么支持？（
10
分钟碰头后，每组派代表分享，限时
3
分钟
/
组）
（待分享结束后收束）十分好，大家的痛点都很真实。比如项目经理说
“
需要总工明晰技艺准则，执行层面，别等等施工了才改规划；需要商务经理提前算好账，别品质上去了成本超了
”
。总工说
“
需要商务经理给足合理成本空间，别为了降本牺牲要害工艺；需要项目经理协调资源，确保施工队按照技艺要求来
”
；商务经理说
“
需要总工提供可替代的低成本技艺方案，运行层面，需要项目经理将控进度减少返工成本
”
。
这就是
“
铁三角
”
的本质
——
不是
“
各管一摊
”
，往细里说，具体来看，而是
“
互补支撑
”
。我这里有一张《铁三角品质协同权责表》，执行层面，大家能够对照看：
协同环节
项目经理核心动作
总工程师核心动作
商务经理核心动作
前期规划
组织回迁户诉求调研，定总体标的
输出户型
/
技艺方案，就一线经验说，明晰品质准则
基于方案做成本测算，提精进建议
施工阶段
统筹资源，督导进度和质量落地
实地技艺指导，往细里说，破解质量问题
动态控成本，具体来看，审核材料采购价格
交付阶段
组织验收，协调业主交流
技艺验收，换个角度看，处理质量投诉
核算最终成本，拆解效益
记住：好房子的落地，从来不是
“
技艺部门的事
”
，也不是
“
商务部门的事
”
，换个角度看，是咱们
“
铁三角
”
共同的事。接下来我们看一个真实实例，就一线经验说，看看出色的铁三角是怎么协同的。
三，实例导入：一个回迁房项目的
“
逆袭
”
（
20
分钟）
这是深圳龙华的一个回迁房项目，就一线经验说，
2022
年启动时，落地时，周边三个同类项目都在
“
以价换量
”
，都价压到
3.2
万
/
平还卖不动。但这个项目最终开盘都价
3.5
万
/
平，执行层面，却达成了
“
开盘即清盘
”
，回迁户满意度
98%
，就一线经验说，还拿了当年的
“
广东省优质工程奖
”
。
要害就在于他们的
“
铁三角
”
做对了三件事：
①
项目经理提前组织了
5
场回迁户座谈会，落地时，摸清了
“
刚需家庭要大客厅，老人要采光好、年轻人要储物空间
”
的核心诉求；
②
总工根据诉求精进了户型
——
将传统的
“
小客厅
+
小卧室
”
改成
“
大客厅
+
灵活卧室
”
，从实践看，还用了
MiC
技艺预制卫生间，破解了渗漏问题；
③
商务经理没有盲目降本，而是将钱花在
“
刀刃
”
上
——
砍掉了不必要的高端景观，将成本投入到户型精进和防水工艺上，从实践看，最终总成本反而比周边项目低了
3%
。
这个实例告诉我们：市场再低迷，好房子都有诉求；成本再怯场，只要
“
铁三角
”
协同好，就能将钱花出成效。这也是我们今天培训的核心
——
怎样复制这样的成功。下面，具体来看，我们进一步梳理集团内多个
“
铁三角
”
协同的标杆实例，换个角度看，从不同情境拆解实战心得。
铁三角协同标杆实例集锦（
30
分钟）
实例一：深圳龙华回迁房项目
——
诉求锚定
+
技艺落地的
“
溢价突围
”
项目痛点
：
2022
年启动时，落地时，运行层面，实操中，周边
3
个同类项目以
3.2
万
/
平
“
以价换量
”
仍去化困难。回迁户多为
“
三代同堂
”
家庭，具体来看，往细里说，对空间功能诉求差异大；传统施工易出现渗漏问题，执行层面，落地时，从实践看，前期调研业主满意度仅
65%
。
铁三角协同动作
：
•
项目经理（牵头统筹）
：组织
5
场分层级回迁户座谈会（按照
“
刚需家庭
”“
老年家庭
”“
青年家庭
”
分组），运行层面，提炼出
“
大客厅
+
多储物
+
强采光
”
三大核心诉求。同步协调政府部门获取周边教育、医疗配套规划资讯，实操中，将配套落地节点纳入项目总进度表；构筑
“
周度三方碰头会
”
制度，确保诉求、技艺，往细里说，成本资讯同步。
•
总工程师（技艺支撑）
：基于诉求输出
“
灵活户型
+MiC
预制
”
方案
——
将传统
“
小客厅
+
小卧室
”
改为
3.8
米面宽大客厅，具体来看，预留卧室改储物间的灵活墙体。采用
MiC
技艺预制卫生间模块，实操中，具体来看，工厂完成
“
三遍柔性防水
+48
小时闭水试验
”
，在实际应用里，模块接缝处增加橡胶密封层；精进门窗规划，采用断桥铝三层中空玻璃，从实践看，兼顾采光和隔音（分户墙隔音量达
48
分贝）。
•
商务经理（成本精进）
：构筑
“
成本优先级矩阵
”
，在实际应用里，砍掉
“
高端景观雕塑
”“
进口石材地面
”
等等无效成本（约占总造价
2%
）。将节省资金投入到户型精进（增加
15%
储物空间）和防水工艺升级中。对比
MiC
和传统施工成本，落地时，运行层面，执行层面，测算出批量生产后模块成本降低
12%
，往细里说，整体项目成本较周边项目低
3%
。
施行结晶
：开盘都价
3.5
万
/
平仍达成
“
开盘即清盘
”
，实操中，回迁户满意度
98%
；获
“
广东省优质工程奖
”
。项目二手挂牌价较周边同类项目高
1200
元
/
平，往细里说，运行层面，落地时，从实践看，成为区域品质标杆。
实例二：广州南沙某
16
层回迁房项目
——
前期规划
“
三同步
”
降本增效
项目痛点
：场地狭小（周边为成熟社区），执行层面，具体来看，传统施工材料堆放困难。工期要求
6
个月（较常规缩短
50%
）。运输路线需经过城区主干道，换个角度看，换个角度看，换个角度看，白天禁行大型货车。
铁三角协同动作
：
•
项目经理（资源协调）
：提前和交管部门交流，申请夜间运输
“
绿色通道
”
，明晰模块运输时间为
22:00-
次日
6:00
。同步协调
MiC
工厂，将模块生产排期和实地吊装规划精准匹配，实操中，实操中，防止模块积压场地。构筑
“
模块到场
-
吊装
-
验收
”
闭环流程，落地时，每个环节设定
2
小时响应制度。
•
总工程师（技艺整合）
：提出
“
厨卫一体化模块
”
规划，落地时，将卫生间和厨房合并为一个运输模块（宽度将控在
2.4
米，符合公路运输准则），减少运输次数
20%
。精进模块拆分方案，就一线经验说，将
16
层建筑拆分为
48
个准则模块，从实践看，在实际应用里，降低吊装难度。拟定模块实地验收准则，从实践看，实操中，重点核查平整度（误差
≤1
毫米）和防水层完整性。
•
商务经理（成本管控）
：测算
“
厨卫一体化模块
”
运输成本，往细里说，往细里说，在实际应用里，较单独运输降低
23%
。和
MiC
工厂签订
“
固定单价
+
批量折扣
”
合同，锁定模块生产成本；对比多家吊装装置租赁商，选项
“
夜间低价套餐
”
，具体来看，吊装成本降低
15%
；预留
3%
隐患备用金，化解运输突发情况。
施行结晶
：
5.5
个月完成交付，较工期要求提前
15
天；运输以及吊装成本较初始测算降低
18%
。交付后
1
年零渗漏投诉，从实践看，执行层面，执行层面，在实际应用里，获南沙区
“
品质回迁房示范项目
”
称号。
实例三：青岛某回迁房项目
——
施工阶段问题整改的协同攻坚
项目痛点
：主体施工阶段发现部分传统砌筑墙体出现细微裂缝。回迁户代表实地探班后，就一线经验说，在实际应用里，从实践看，对施工质量产生疑虑，投诉隐患攀升。若返工重建，执行层面，将增加
10%
成本并延误
1
个月工期。
铁三角协同动作
：
•
项目经理（危机处理）
：立即组织
“
回迁户交流会
”
，换个角度看，坦诚说明问题并承诺解题打法；成立
“
质量整改专项小组
”
，明晰总工牵头技艺方案、商务经理测算整改成本、自身负责进度管控以及业主交流。拟定
“
整改进度公示牌
”
，落地时，落地时，每日更新整改情况，在实际应用里，换个角度看，从实践看，具体来看，具体来看，接受业主督导。
•
总工程师（技艺破局）
：溯源发现裂缝为
“
砌筑砂浆收缩
”
导致，运行层面，提出
“
局部
MiC
模块替换
”
方案
——
拆除裂缝墙体，改用工厂预制的轻钢结构模块，落地时，从实践看，模块和原有结构采用螺栓连接，运行层面，运行层面，兼顾强度和防裂。同步对未出现裂缝的墙体，换个角度看，增加钢丝网防裂层，换个角度看，防止问题扩散。
•
商务经理（成本平衡）
：测算两种方案成本
——
全楼返工需增加成本
1200
万元，往细里说，运行层面，实操中，局部替换仅需
350
万元。将整改成本纳入
“
品质拉升专项预算
”
，执行层面，申请集团绿色建筑补贴弥补部分开支；和
MiC
工厂协商紧急生产，争取到
“
加急订单不涨价
”
的优惠，将控额外支出。
施行结晶
：
15
天完成整改，较预期缩短
5
天。整改后墙体经检测无结构性隐患，回迁户满意度从
72%
拉升至
95%
；项目最终获
“
青岛市建筑工程质量奖
”
，执行层面，后续拿地时获政府信用加分。
实例核心启示
1.
诉求锚定是前提：项目经理的核心价值在于打通
“
业主诉求
-
技艺落地
-
成本匹配
”
的链路，从实践看，防止
“
自说自话
”
式建设；
2.
技艺和成本需同频：总工的技艺方案需兼顾可行性和经济性，就一线经验说，商务经理的成本管控要为
“
有效品质投入
”
让路。
3.
隐患共担是要害：从前期规划到后期整改，落地时，
“
铁三角
”
需打破岗位壁垒，在实际应用里，实操中，落地时，形成
“
问题共找，方案共定、责任共担
”
的协同制度。
模块一：市场倒逼品质
——
为何
“
好房子
”
是唯一出路？（
120
分钟）
一，房地产下行期的
“
冰火两重天
”
（
40
分钟）
先看一组资料：
2024
年全国商品房销售面积同比下降
8.5%
，具体来看，换个角度看，实操中，但高品质刚需房的销售面积却增长了
12%
。回迁房领域更明显，实操中，具体来看，实操中，某机构调研显示，
“
品质投诉少
”
的回迁房项目，就一线经验说，去化速度比
“
低品质低价
”
项目快
3
倍。
这就是当前市场的
“
冰火两重天
”
：一边是低品质项目
“
库存压顶
”
，落地时，实操中，具体来看，一边是好房子
“
一房难求
”
。给大家分享两个真实实例：
实例
1
：杭州萧山某回迁房项目（
2023
年交付）。这个项目在施工时就公示了
“
建材品牌
+
施工准则
”
，执行层面，比如外墙用的是高强度保温一体板，门窗是断桥铝三层中空玻璃。虽说比周边项目建设成本高了
5%
，在实际应用里，但交付时达成了
“
零投诉
”
，周边二手房中介主动找上门，落地时，落地时，执行层面，在实际应用里，说
“
你们的房子挂牌价能比周边高
800
元
/
平，从实践看，换个角度看，换个角度看，具体来看，运行层面，执行层面，我们包卖
”
。
实例
2
：西安长安区某经适房项目（
2022
年开盘）。项目配套了公办幼儿园、社区卫生服务站，运行层面，运行层面，运行层面，还做了
1000
平的养老活动中心。开盘时正值西安房地产市场低迷期，在实际应用里，换个角度看，但
300
套房子
3
天就售罄，很多购房者说
“
就冲这个配套，运行层面，换个角度看，多等等半年都值
”
。
为何会这样？由于回迁户，刚需群体的诉求早就变了。过去是
“
有房住就行
”
，执行层面，换个角度看，实操中，现在是
“
要住得好
”
。过去只看价格，现在看品质、看配套，看口碑。对我们中建来说，执行层面，这不是
“
挑战
”
，执行层面，换个角度看，从实践看，就一线经验说，是
“
机遇
”——
我们有技艺，有品牌，具体来看，就一线经验说，执行层面，只要将
“
好房子
”
做扎实，就能在下行市场中站稳脚跟，甚至抢占更多份额。
二，具体来看，运行层面，政策和消费双重驱动：好房子的
“
硬要求
”
（
40
分钟）
从政策端看，执行层面，国家已经将
“
好房子
”
纳入保障性住房的核心要求。
2024
年住建部发布的《保障性住房建设准则》明晰规定：回迁房、经适房必须满足
“
结构安全，功能齐全，绿色宜居
”
三大要求，格外强调了
“
防水，就一线经验说，就一线经验说，运行层面，隔音、采光
”
等等民生细节，不符合准则的项目不予验收。
地方政策也在加码，在实际应用里，在实际应用里，比如广州规定：高品质回迁房项目能够享受
“
规划指标倾斜
”
，具体来看，比如适当拉升容积率。深圳则对
“
零投诉
”
的回迁房项目给予建设单位
“
信用加分
”
，具体来看，实操中，在后续项目招标中优先考虑。这些政策不是
“
约束
”
，实操中，从实践看，是
“
红利
”
，运行层面，运行层面，就看我们能不能接住。
从消费端看，具体来看，运行层面，在实际应用里，从实践看，具体来看，就一线经验说，我们做过一次回迁户诉求调研，从实践看，往细里说，往细里说，结果很有意思：排在前三位的诉求分别是
“
不漏水
”
（
89%
）、
“
户型实用
”
（
82%
），实操中，
“
配套方便
”
（
76%
），就一线经验说，执行层面，而
“
价格低
”
只排到第五位（
61%
）。这说明什么？刚需群体愿意为
“
高品质
”
支付合理成本，实操中，换个角度看，实操中，最怕的是
“
花了钱还住得闹心
”
。
给大家举个反面例子：某房企的回迁房项目，执行层面，为了降本将外墙涂料换成了劣质货品，换个角度看，具体来看，从实践看，入住半年就大面积脱落。卫生间防水只做了一遍，运行层面，运行层面，很多业主刚装修完就漏水。结果不仅被业主投诉到住建部，具体来看，就一线经验说，还影响了后续项目的拿地资格。这个教训很深刻
——
品质是底线，破了底线，就丢了市场。
三、中建的
“
好房子
”
方略：不是
“
高准则
”
，落地时，是
“
精准准则
”
（
40
分钟）
很多人觉得
“
好房子
”
就是
“
高端房
”
，其实不对。对回迁房、经适房来说，好房子是
“
精准匹配诉求的高性价比房子
”
。基于这个定位，具体来看，集团提炼出了
“
好房子六好架构
”
和
“
六不要则
”
，具体来看，运行层面，换个角度看，这不是空洞的口号，是我们多年项目心得的收束。
先讲
“
六好架构
”
，具体来看，在实际应用里，每一条都针对回迁房的核心诉求：
•
好集成
：不是简单堆砌材料，而是将户型、配套、技艺集成起来，比如
MiC
模块和社区配套同步规划，防止后期改造；
•
好准则
：所有工艺都有明晰准则，从实践看，比如防水要做
“
三遍柔性防水
+
闭水试验
48
小时
”
，执行层面，隔音要达成
“
分户墙隔音量
≥45
分贝
”
；
•
好规划
：适配刚需家庭，比如两居室面积将控在
75-85
平，就一线经验说，客厅面宽不小于
3.6
米，预留洗衣机、冰箱的固定位置。
•
好材料
：不用
“
最贵的
”
，实操中，但用
“
最适用的
”
，具体来看，往细里说，比如回迁房地面用耐磨防滑瓷砖，比实木地板更符合日常采用诉求。
•
好建造
：优先用工业化建造方式，比如
MiC
技艺，实操中，在实际应用里，减少实地施工误差；
•
好运维
：交付前就确定物业公司，就一线经验说，明晰
“24
小时维修响应
”
等等服务准则。
再讲
“
六不要则
”
，在实际应用里，执行层面，这是老百姓最关心的
“
民生底线
”
，换个角度看，必须
100%
落实：
•
不漏
：屋顶，从实践看，卫生间，外墙绝对不漏水，就一线经验说，往细里说，实操中，这是最基本的要求。
•
不堵
：下水管道用大口径管材，防止频繁堵塞。
•
不裂
：墙面，实操中，在实际应用里，具体来看，地面采用防裂工艺，入住后不出现结构性裂缝；
•
不霉
：厨房、卫生间做防潮处理，南方地区还要加防霉涂料。
•
不吵
：门窗用隔音玻璃，分户墙做隔音处理，防止邻里干扰。
•
不臭
：小区规划合理，实操中，从实践看，往细里说，垃圾站远离住宅，排水系统做好除臭。
大家记住：这
“
六好六不
”
，运行层面，执行层面，就一线经验说，落地时，换个角度看，是我们中建回迁房的
“
品质身份证
”
。接下来的问题是，怎么高效，具体来看，低成本地达成这些准则？答案就是
MiC
技艺。
模块二：技艺赋能品质
——MiC
怎样帮我们建
“
好房子
”
？（
180
分钟）
一，
MiC
技艺入门：像
“
造汽车
”
一样造房子（
60
分钟）
可能有些同仁对
MiC
技艺还不太熟稔，先给大家做个通俗的解释：
MiC
是
“
模块化集成建筑
”
的英文缩写，执行层面，简单说就是
“
在工厂里将房子的
‘
零件
’
做好，运行层面，运到实地拼起来
”
。
具体流程分四步：
①
规划阶段将房子拆分成一个个
“
模块
”
，在实际应用里，具体来看，执行层面，比如一个卧室是一个模块，就一线经验说，一个卫生间是一个模块。
②
在工厂里用流水线生产这些模块，包括墙面，运行层面，落地时，具体来看，实操中，地面、上限，在实际应用里，甚至门窗、水电管线都提前装好在模块里。
③
将生产好的模块用卡车运到项目实地。
④
用起重机将模块吊到指定位置，换个角度看，具体来看，像搭积木一样拼起来，再做一些衔接处理，具体来看，换个角度看，房子就基本成型了。
大家可能会问：这和传统施工有什么区别？优势在哪里？给大家看一组我们中建海龙工厂的实证资料：
指标
传统施工
MiC
技艺
优势体现
工期
12
个月（
10
层回迁房）
4
个月
缩短
2/3
，执行层面，实操中，运行层面，往细里说，减少资金占用
施工误差
±5
毫米
±1
毫米
减少渗漏，裂缝等等质量问题
建筑垃圾
150
公斤
/
平
30
公斤
/
平
减少
80%
，就一线经验说，换个角度看，换个角度看，执行层面，从实践看，符合绿色建筑要求
人工成本
占总成本
25%
占总成本
12%
降低
52%
，从实践看，对冲人工涨价压力
可能有商务经理会问：工厂生产模块是不是成本很高？其实不是。批量生产后，换个角度看，就一线经验说，模块的成本会大幅下降，再加上工期缩短、人工减少，整体项目成本反而能降低
3%-5%
。更要害的是，具体来看，实操中，实操中，
MiC
技艺能从根源上破解传统施工的质量痛点。
比如防水问题，传统施工中卫生间防水倚重工人手艺，容易出现
“
漏刷，漏涂
”
。而
MiC
模块的卫生间在工厂里就做好了
“
整体防水
”
，出厂前还要做闭水试验，实操中，合格才能运到实地，渗漏率几乎为零。青岛有个
16
层的回迁房项目，运行层面，用了
C-MiC
技艺，执行层面，落地时，装配率超过
70%
，交付时卫生间渗漏率为
0
，往细里说，这在传统施工中几乎是不可能的。
二、铁三角协同：
MiC
项目的
“
全流程配合
”
（
80
分钟）
MiC
技艺的落地，换个角度看，运行层面，实操中，离不开
“
铁三角
”
的全程协同。我将整个项目周期分成三个阶段，具体来看，每个阶段都明晰你们的核心差事：
1.
前期规划阶段：规划
-
商务
-
技艺
“
三同步
”
（
30
分钟）
这个阶段是要害，一旦出错，后期很难补救。项目经理要牵头组织
“
三方碰头会
”
，实操中，落地时，落地时，执行层面，明晰三个核心问题：
•
总工要明晰
“
技艺可行性
”
：根据项目情况判断是否适合用
MiC
技艺
——
比如工期紧、场地小的项目，
MiC
优势最明显；同时输出模块拆分方案，具体来看，执行层面，比如多少平的户型拆分成几个模块，从实践看，运行层面，执行层面，往细里说，模块的尺寸要符合公路运输准则（宽度不超过
2.5
米）。
•
商务经理要算好
“
三本账
”
：工厂生产成本，运输成本，实地装配成本，对比传统施工的成本差异，具体来看，执行层面，就一线经验说，给出
“
成本精进建议
”
，比如哪些模块能够合并生产，实操中，从实践看，运行层面，就一线经验说，实操中，降低运输次数。
•
项目经理要做好
“
资源协调
”
：提前对接
MiC
工厂的生产排期，确保模块能按照时运到实地；同时和政府部门交流，从实践看，办理模块运输的
“
绿色通道
”
，实操中，防止耽误工期。
实例：广州南沙某回迁房项目，前期总工提出
“
卫生间和厨房合并成一个模块
”
，就一线经验说，在实际应用里，换个角度看，商务经理测算后发现，这样能减少
20%
的运输成本；项目经理提前和交管部门交流，拿到了夜间运输许可，运行层面，防止了白天运输拥堵。这就是
“
三同步
”
的成效。
2.
施工阶段：质量
-
成本
-
进度
“
三管控
”
（
30
分钟）
MiC
项目的施工实地虽说
“
干净整洁
”
，执行层面，就一线经验说，实操中，但管控不能放松。
•
总工的核心差事是
“
质量管控
”
：模块运到实地后，实操中，要查验模块的平整度、防水层完整性；吊装时要全程旁站，换个角度看，运行层面，执行层面，确保模块对接精准，接缝处做好防水、隔音处理。
•
商务经理的核心差事是
“
成本管控
”
：跟踪模块的生产进度，运行层面，防止因工厂延误导致的实地窝工成本；同时审核吊装装置的租赁费用，从实践看，运行层面，从实践看，就一线经验说，选项
“
性价比最高
”
的携手方。
•
项目经理的核心差事是
“
进度管控
”
：拟定
“
模块到场
-
吊装
-
衔接
”
的详细时间表，每天召开
“
短会
”
同步进度。一旦出现问题，实操中，运行层面，比如模块延迟到场，要立即协调工厂和运输方破解。
这里给大家一个
“MiC
项目实地管控
checklist”
，执行层面，在实际应用里，每个环节都要签字确认，运行层面，防止责任不清：（展示清单要点）
①
模块出厂验收单（总工签字）。
②
模块运输到场确认单（项目经理签字）；
③
吊装质量验收单（总工
+
监理签字）。
④
成本支付审核单（商务经理签字）。
3.
交付阶段：验收
-
服务
-
口碑
“
三落地
”
（
20
分钟）
MiC
项目的交付，就一线经验说，要突出
“
技艺优势
”
，往细里说，打消业主的顾虑。比如能够组织业主
“
参观模块生产工厂
”
，往细里说，从实践看，具体来看，让他们看到准则化的生产进程；交付时发放
“MiC
房屋采用指引
”
，实操中，运行层面，换个角度看，运行层面，在实际应用里，说明模块房屋的维护要点。
铁三角要分工配合：总工负责
“
技艺答疑
”
，往细里说，具体来看，实操中，向业主解释模块房屋的安全性。商务经理负责
“
费用说明
”
，运行层面，在实际应用里，运行层面，在实际应用里，明晰后期的维修成本。项目经理负责
“
整体协调
”
，具体来看，从实践看，处理业主的投诉和建议，换个角度看，就一线经验说，形成
“
口碑闭环
”
。
三，实操中，执行层面，运行层面，从实践看，
MiC
技艺的
“
适配边界
”
：不是所有项目都适合（
40
分钟）
强调一下：
MiC
技艺是
“
抓手
”
，不是
“
万能药
”
，落地时，有些项目反而不适合用。
“
铁三角
”
要共同判断项目的适配性，实操中，主要看三个维度：
•
项目类型
：
10-20
层的回迁房，经适房最适合，具体来看，在实际应用里，太高（超过
25
层）的项目模块吊装难度大，太低（低于
6
层）的项目成本优势不明显。
•
地理位置
：靠近
MiC
工厂的项目更适合，比如我们中建在广州、青岛、天津都有工厂，换个角度看，运行层面，在实际应用里，周边
300
公里内的项目运输成本最低；倘若项目在偏远地区，运输成本太高，就不如用传统施工。
•
工期要求
：工期紧（比如
6
个月内交付）的项目优先用
MiC
，执行层面，从实践看，工期宽松的项目能够综合考虑成本。
实例：某西部偏远地区的
6
层回迁房项目，就一线经验说，运行层面，前期考虑用
MiC
技艺，但商务经理测算后发现，就一线经验说，模块从青岛工厂运过去的成本占了总成本的
15%
，往细里说，运行层面，从实践看，比传统施工还高。最后
“
铁三角
”
共同决策：放弃
MiC
，在实际应用里，就一线经验说，改用
“
装配式构件
+
传统施工
”
的混合方式，从实践看，既保证了品质，从实践看，从实践看，又将控了成本。这就是
“
理性决策
”
，往细里说，从实践看，在实际应用里，落地时，不是为了用技艺而用技艺。
模块三：隐患和效益
——
铁三角怎样
“
控隐患，增效益
”
？（
90
分钟）
一，品质拉升的
“
成本误区
”
：不是
“
越贵越好
”
（
40
分钟）
很多商务经理担心
“
品质拉升就会成本超支
”
，具体来看，执行层面，其实是陷入了
“
误区
”
。品质拉升的要害是
“
将钱花在刀刃上
”
，执行层面，执行层面，砍掉
“
无效成本
”
，增加
“
有效投入
”
。
“
铁三角
”
要共同构筑
“
成本
-
品质平衡模型
”
，运行层面，往细里说，重点做好三件事：
1.
规划阶段
“
精进成本
”
：总工负责
“
技艺精进
”
，比如用
“MiC
模块
”
替代传统的
“
砌筑墙体
”
，实操中，就一线经验说，减少人工成本。商务经理负责
“
材料选型
”
，就一线经验说，比如外墙涂料选项
“
耐候性强但价格适中
”
的货品，比高端进口涂料便宜
30%
，但采用寿命一样。
实例：深圳某回迁房项目，执行层面，运行层面，总工提出
“
取消阳台的玻璃护栏，往细里说，运行层面，落地时，改用不锈钢护栏
”
，商务经理测算后发现，实操中，每平成本降低了
120
元，在实际应用里，同时不锈钢护栏更耐用，执行层面，减少了后期维护成本。这就是
“
技艺
+
商务
”
的协同降本。
2.
施工阶段
“
将控浪费
”
：项目经理负责
“
减少返工
”
，比如提前做好施工交底，防止因图纸领会错误导致的返工。总工负责
“
工艺精进
”
，比如用
“
工厂预制的管线
”
替代实地预埋，实操中，减少管线堵塞的返工成本。
3.
全生命周期
“
算大账
”
：商务经理要算
“
长期成本
”
，换个角度看，执行层面，往细里说，而不是只看
“
短期投入
”
。比如
MiC
技艺虽说前期生产模块成本高，但后期维修成本低，从实践看，落地时，全生命周期成本反而比传统施工低
8%-10%
。
二、
MiC
项目的
“
核心隐患
”
和化解打法（
30
分钟）
任何技艺都有隐患，在实际应用里，往细里说，
MiC
项目的隐患主要集中在三个方面，往细里说，从实践看，
“
铁三角
”
要提前做好化解：
隐患类型
核心化解人
具体化解措施
模块运输隐患（损坏，延误）
项目经理
1.
选项有
MiC
运输心得的物流公司。
2.
模块做好防护包装；
3.
购买运输保险。
4.
拟定备用运输方案
模块衔接隐患（渗漏，落地时，隔音差）
总工程师
1.
采用
“
橡胶密封
+
防水胶
”
双重衔接工艺。
2.
衔接处做隔音填充。
3.
完工后做闭水和隔音测试
成本超支隐患（工厂涨价，运行层面，吊装费超）
商务经理
1.
和工厂签订
“
固定单价合同
”
；
2.
提前锁定吊装装置租赁价格。
3.
预留
5%
的隐患备用金
这里强调一点：隐患管控不是
“
某个人的事
”
，比如模块衔接出现渗漏，不能只怪总工，从实践看，往细里说，项目经理要查验是否按照进度做了测试，换个角度看，商务经理要查验是否给了充分的衔接材料成本。
“
铁三角
”
要共同承担隐患，才能共同规避隐患。
三，执行层面，效益拉升的
“
三个维度
”
：不止于
“
卖得好
”
（
20
分钟）
好房子
+MiC
技艺带来的效益，运行层面，是多维度的，在实际应用里，不止于
“
销售去化快
”
：
•
经济收益
：高品质项目能够达成
“
溢价销售
”
，落地时，比如比周边项目高
5%-8%
；同时工期缩短减少资金占用，具体来看，实操中，运行层面，实操中，拉升资金周转率。
•
品牌收益
：
“
零投诉
”
的回迁房项目会成为集团的
“
标杆实例
”
，执行层面，拉升中建在保障性住房领域的品牌影响力，往细里说，在实际应用里，支援拿更多项目。
•
政策收益
：符合
“
好房子
”
准则的项目能够申请政府补贴，落地时，运行层面，实操中，就一线经验说，比如绿色建筑补贴，工业化建造补贴，在实际应用里，就一线经验说，进一步降低成本。
实例：中建在佛山的一个回迁房项目，在实际应用里，执行层面，往细里说，由于品质高，用了
MiC
技艺，实操中，实操中，拿到了佛山市
“
工业化建造补贴
”500
万元，落地时，同时项目溢价销售多赚了
800
万元，运行层面，整体效益拉升了
15%
。这就是
“
品质
+
技艺
”
的双重收益。
模块四：实战上手
——
铁三角怎样破解
“
真问题
”
？（
120
分钟）
一、还原情境：给定项目的
“
品质拉升方案
”
规划（
80
分钟）
现在我们进入实战环节，考验大家
“
铁三角
”
的协同本领。每个小组都会拿到一个
“
还原项目资料
”
：
【项目来由】广州黄埔区回迁房项目，共
12
层，
800
套房子，主力户型
75
平两居室，工期要求
8
个月，成本将控标的
3800
元
/
平。当前问题：
1.
周边同类项目投诉集中在
“
漏水，隔音差
”
；
2.
回迁户调研显示
“
需要更多储物空间
”
。
3.
工期怯场，传统施工可能延误。
【差事】
“
铁三角
”
小组携手，从实践看，完成以下差事，
80
分钟后每组派代表呈报（
10
分钟
/
组）：
1.
明晰项目是否适合用
MiC
技艺，说明依据（总工主导，往细里说，商务经理补充成本拆解）。
2.
基于
“
六好六不
”
要则，执行层面，提出
3
个核心品质拉升点（比如户型精进，执行层面，防水工艺），在实际应用里，执行层面，说明具体做法和成本投入（商务经理主导，落地时，实操中，运行层面，总工补充技艺可行性）。
3.
拟定
“
铁三角
”
协同事务规划，运行层面，具体来看，具体来看，明晰每个阶段的核心差事和责任人（项目经理主导）。
4.
识别项目的
2
个核心隐患，实操中，提出化解措施（三人共同完成）。
（各小组开始碰头，从实践看，讲师巡回指导，具体来看，重点关注
“
铁三角
”
是否有明晰分工、是否有协同交流）
二、结晶呈报和专家点评（
40
分钟）
（
整体
呈报后，
讲师带领大家实地互相
点评）：
•
技艺可行性
：品质拉升方案是否符合
“
六好六不
”
，具体来看，
MiC
技艺运用是否合理。
•
成本可控性
：成本投入是否在标的范围内，是否有精进空间；
•
协同合理性
：
“
铁三角
”
的分工是否清晰，是否有相互支撑的环节；
•
落地可操作性
：方案是否能直接用到实际项目中，是否有具体的执行步骤。
（点评核心：强调
“
没有完美的方案，只有协同的方案
”
。比如某个小组总工提出用
MiC
技艺，执行层面，但商务经理没有测算运输成本，这就是协同不足。某个小组项目经理拟定了规划，从实践看，但没有明晰总工和商务经理的具体差事，这就是分工不清。）
模块五：行动规划和后续跟进（
30
分钟）
一、个人
“135”
落地规划（
15
分钟）
培训的价值在于
“
落地
”
，现在请每位参训者结合自己的实际项目，就一线经验说，拟定
“135”
行动规划：
•
1
个核心项目
：选项
1
个当前负责的回迁房项目，执行层面，就一线经验说，在实际应用里，作为
“
好房子
+MiC”
技艺的试点；
•
3
个品质拉升点
：从
“
六好六不
”
中选
3
个最急需破解的问题，比如
“
破解漏水问题
”“
精进户型储物空间
”
。
•
5
周内见效
：拟定
5
周内的具体行动，运行层面，具体来看，比如第
1
周和
“
铁三角
”
交流方案，从实践看，往细里说，第
2
周对接
MiC
工厂，换个角度看，第
3
周完成规划精进。
请大家将规划写下来，往细里说，往细里说，培训结束后交给各自的部门负责人，集团会定期跟踪进度。
二，队伍协同和后续支持（
15
分钟）
为了确保大家的规划落地，换个角度看，就一线经验说，往细里说，实操中，集团会提供三个层面的支持：
•
技艺支持
：成立
“MiC
技艺专家团
”
，从实践看，实操中，每个试点项目都配
1
名专属专家，换个角度看，落地时，负责解答技艺问题。
•
资源支持
：优先安排试点项目对接中建
MiC
工厂，就一线经验说，从实践看，确保模块生产和运输。
•
激励支持
：年底评选
“
好房子
+MiC”
标杆项目，具体来看，在实际应用里，往细里说，在实际应用里，实操中，往细里说，对表现出色的
“
铁三角
”
队伍给予专项奖金和晋升加分。
同时，换个角度看，从实践看，实操中，我们会构筑
“
铁三角协同微信群
”
，大家能够在群里分享心得，破解难题；每季度组织一次
“
标杆实例分享会
”
，运行层面，运行层面，执行层面，让做得好的队伍分享心得，执行层面，带动整个集团共同进步。
结语：以品质立口碑，落地时，具体来看，实操中，以技艺赢未来（
10
分钟）
各位同仁，房地产市场的
“
上半场
”
是
“
比速度、比规模
”
，运行层面，
“
下半场
”
是
“
比品质、比技艺
”
。我们中建作为业界龙头，实操中，不能只做
“
房子的建造者
”
，更要做
“
好房子的引领者
”
。
回迁房、经适房承载着老百姓的
“
安居梦
”
，也承载着中建的
“
社会责任
”
。咱们
“
铁三角
”
作为项目的核心力量，只要能将
“
好房子
”
的准则记在心里，将
MiC
技艺用在实处，将协同作战落到行动上，就一定能在下行市场中破局突围，让中建的好房子
“
建一处、火一处
”
，让老百姓提到
“
中建回迁房
”
就竖起大拇指。
最后，希望大家带着今天的学识和办法回到项目上，从一个户型精进、一次技艺对接、一场协同会议做起，将培训的结晶转化为实实在在的品质和效益。集团等等着大家的好消息！谢谢大家！
广州分公司
762
人，广州花都“春天里”正在建好房子，
MIC
工艺论谈，
老师简介
Introduction to lecturers
弄懂更多
博闻智咨询|张劲松老师
适合谁听
中建中高层“铁三角”（项目经理、总工程师、商务经理）。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。