课程背景
2025—2026年，具体来看，全球办公不动产已不再只是“出租面积”的竞争，实操中，而正在进入“空间重构、功能复合、营运升级、价值再造”的新阶段。国际研究显示，在实际应用里，2026年北美和欧洲多数商业地产新供应进一步下降，实操中，而大量老旧办公资产正在加速进入再定位、再改造和再营运周期；和此同时，空间规划推演也从固定式办公，具体来看，转向更强调灵活性，人际连接和科技赋能的适配型空间。放在中国语境下，这一趋势和国家层面的城市更新、存量盘活、业界升级高度叠合。2025年《政府事务报告》提出扎实推进城市更新。2025年5月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明晰要求构筑可持续的城市更新模式，运行层面，促成老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施改造利用和功能转换。2026年《政府事务报告》进一步提出高质量推进城市更新，换个角度看，盘活利用存量土地和闲置房屋设施，建设革新型业界社区、商务社区。也就是说，今天的招商，已经不是单纯“找买方、签合同”，而是围绕城市功能、业界导入、空间重塑和价值兑现的一体化经营本领。
具体到上海，这一变化更为明显。上海2026年国民经济和社会演进规划明晰提出：周全提速城市更新，启动19个城中村改造项目，推进商务楼宇更新拉升、功能复合、业态融合和业界集聚，促成超甲级、甲级商务楼宇发行REITs，换个角度看，并规划盘活处置低效业界用地20平方公里。从2025年的实际成效看，上海已累计138款大模型借助备案，启动建设4个未来业界集聚区，第三业界增加值增长6%，从实践看，其中金融业、软件和资讯服务业分别增长9.7%和15.3%，从实践看，说明未来招商更需要围绕高能级业界，专精服务和革新公司展开。另一方面，换个角度看，市场端压力也十分现实：2025年四季度上海写字楼市场空置率约在22.0%—23.6%之间，具体来看，租金仍处下行通道，换个角度看，全年租金跌幅达成10.3%—15.4%。2026年还将有约130万平方米新增供应规划交付。仲量联行也指出，上海办公楼诉求的要害来源，已明显转向“成本驱动型搬迁和升级诉求”。这意味着：今天的写字楼招商，倘若还停留在拼租金、等等中介、靠熟人、重迎送轻成交的旧办法上，将越来越难以形成有效突破；只有将“项目定位、渠道整合、空间更新、业界导入、迎送转化、谈判闭环、招商营运一体化”真正做成系统，才有机会在存量竞争中达成破局。
课程收益
1. 支援参训者构筑2026年写字楼招商和城市更新的最新认知轮廓。
2. 支援参训者掌握写字楼以及办公不动产从定位到去化的全流程实操办法。
3. 支援参训者拉升买方迎送、价值呈现、商务谈判和成交转化本领。
4. 支援参训者掌握城市更新来由下业界园区和楼宇资产盘活的落地抓手。
5. 支援队伍形成“招商 + 营运 + 更新 + 服务”一体化行动方案。
课程大纲
第一天
模块1：为何今天的写字楼招商，不能再只靠“降价”和“等等买方”？
1.
模块主题：
为何今天的写字楼招商，不能再只靠“降价”和“等等买方”？
2.
研习标的：
支援参训者构筑存量时代写字楼招商的底层认知，落地时，识别当前招商失效的真正原因。
3.
研习要害点：
（1）存量竞争 （2）买方迁移 （3）价值重构
4.
研习要害启发点：
（1）招商不是出租（2）空置不是偶然（3）市场已换推演
5.
研习内容：
（1）识别传统招商误区（2）拆解空置背后成因（3）构筑项目竞争坐标（4）导入招商诊断模型（5）形成经营视角转型
6.
实例：
某老旧商务楼从“拼价格”转向“做定位”的翻盘实例
。
7.
课堂操练：
采用《项目招商诊断表》诊断本单位1个典型项目。
1.
模块2：城市更新上升为国家方略后，上海到底有哪些新机会？
1.
模块主题：
城市更新上升为国家方略后，上海到底有哪些新机会？
2.
研习标的：
支援参训者读懂国家和上海最新政策，将政策语言转化为招商和营运机会。
3.
研习要害点：
（1）政策窗口（2）存量盘活（3）功能复合
4.
研习要害启发点：
（1）政策就是机会（2）更新带来诉求（3）空间决定业界
5.
研习内容：
（1）解读国家更新导向（2）解读上海更新重点（3）识别楼宇更新方向（4）识别园区更新机会（5）构筑政策转化表
6.
实例：
上海商务楼宇整体更新试点实例
。
7.
课堂操练：
用《政策机会转化表》梳理本单位可承接的3类机会。
1.
模块3：楼宇和园区的业界定位，为何常常一开始就做错了？
1.
模块主题：
楼宇和园区的业界定位，为何常常一开始就做错了？
2.
研习标的：
支援参训者掌握项目定位办法，防止“什么都能招、最后什么都不强”。
3.
研习要害点：
（1）业界画像（2）买方匹配（3）差异定位
4.
研习要害启发点：
（1）定位先于招商（2）买方先于货品（3）业界带动去化
5.
研习内容：
（1）识别项目核心优势（2）构筑买方画像卡（3）绘制业界适配图（4）规划项目主张语（5）形成定位一句话
6.
实例：
某园区从“泛招商”转向“业界锁住”的升级实例
。
7.
课堂操练：
完成《项目业界定位画布》。
1.
模块4：买方究竟从哪里来，渠道怎样扩展和整合才有效？
1.
模块主题：
买方究竟从哪里来，渠道怎样扩展和整合才有效？
2.
研习标的：
支援参训者搭建系统化招商渠道架构，摆脱单一中介倚重。
3.
研习要害点：
（1）渠道分层（2）线索管控（3）组织协同
4.
研习要害启发点：
（1）渠道需要组合（2）线索需要营运（3）招商不是单兵
5.
研习内容：
（1）梳理渠道失效问题（2）构筑渠道分层地图（3）规划线索漏斗表（4）拟定周度动作表（5）搭建协同转介制度
6.
实例：
某楼宇借助多渠道整合拉升来访质量实例。
7.
课堂操练：
绘制《渠道地图》并列出未来30天招商动作。
1.
模块5：为何很多买方迎送看起来很热闹，最后却没有转化？
1.
模块主题：
为何很多买方迎送看起来很热闹，最后却没有转化？
2.
研习标的：
拉升参训者买方迎送中的价值表述本领，将“参观”变成“信任构筑”。
3.
研习要害点：
（1）迎送动线（2）价值表述（3）信任构筑
4.
研习要害启发点：
（1）迎送即营销（2）细节影响成交（3）情境胜于引见
5.
研习内容：
（1）识别迎送常见失误（2）精进迎送动线规划（3）规划项目解说脚本（4）设置要害触点话术（5）构筑迎送复盘表
6.
实例：
某商务项目高质量迎送助推签约实例。
7.
课堂操练：
分组还原一次买方到访迎送流程。
1.
模块6：谈判时除了让价，我们还能靠什么赢下买方？
1.
模块主题：
谈判时除了让价，我们还能靠什么赢下买方？
2.
研习标的：
支援参训者掌握招商谈判中的价值交换和成交闭环办法。
3.
研习要害点：
（1）诉求洞察（2）让步打法（3）成交闭环
4.
研习要害启发点：
（1）谈判不是压价（2）先懂再谈（3）成交靠规划
5.
研习内容：
（1）识别买方真实诉求（2）区分条件和底线（3）规划谈判筹码表（4）运用让步节奏法（5）形成签约推进表
6.
实例：
某重点买方从僵局到成交的谈判实例。
7.
课堂操练：
开展一次“价格压低型买方”情境谈判上手。
第二天
模块7：办公不动产全流程，换个角度看，到底该怎样从前端跑到后端？
1.
模块主题：
办公不动产全流程，从实践看，到底该怎样从前端跑到后端？
2.
研习标的：
支援参训者构筑办公不动产从定位到营运的全流程实操图谱。
3.
研习要害点：
（1）流程闭环（2）节点管控（3）定位协同
4.
研习要害启发点：
（1）流程决定效率（2）节点决定结果（3）协同决定品质
5.
研习内容：
（1）梳理租赁全流程图（2）识别要害隐患点（3）构筑节点责任表（4）设置交付验收表（5）形成闭环管控法
6.
实例：
某办公项目从招商到交付的全流程实例
。
7.
课堂操练：
绘制《办公不动产全流程图》。
1.
模块8：货品，租金、政策、服务，怎样组合才更有竞争力？
1.
模块主题：
货品、租金、政策、服务，怎样组合才更有竞争力？
2.
研习标的：
支援参训者掌握办公货品规划和报价打法，拉升买方选项概率。
3.
研习要害点：
（1）货品组合（2）价格打法（3）服务打包
4.
研习要害启发点：
（1）买方买的是方案（2）价格不是全部（3）服务创造溢价
5.
研习内容：
（1）拆解货品竞争要素（2）规划差异化组合（3）构筑租金测算表（4）设置政策礼包包（5）形成报价呈现法
6.
实例：
某项目借助“货品包+服务包”拉升成交率实例
。
7.
课堂操练：
完成1版《项目招商货品包》规划。
1.
模块9：老旧楼宇不是包袱，怎样借助更新达成价值重构？
1.
模块主题：
老旧楼宇不是包袱，怎样借助更新达成价值重构？
2.
研习标的：
支援参训者掌握老旧楼宇更新思路，落地时，从“被动去化”转向“主动焕新”。
3.
研习要害点：
（1）资产盘查（2）功能调整（3）价值再造
4.
研习要害启发点：
（1）旧楼也能增值（2）更新先找方向（3）改造服务招商
5.
研习内容：
（1）识别老楼痛点清单（2）评核更新优先级（3）规划功能复合方案（4）匹配改造投入表（5）构筑招商联动图
6.
实例：
某存量楼宇焕新后重获市场关注实例。
7.
课堂操练：
采用《楼宇更新优先级表》评核本单位1个老旧项目。
1.
模块10：业界园区施行城市更新，怎样兼顾业界推演和商业推演？
1.
模块主题：
业界园区施行城市更新，怎样兼顾业界推演和商业推演？
2.
研习标的：
支援参训者领会园区更新的核心推演，拉升业界导入和空间营运本领。
3.
研习要害点：
（1）业界推演（2）空间推演（3）收益推演
4.
研习要害启发点：
（1）园区不是堆楼（2）更新不是翻新（3）业界决定价值
5.
研习内容：
（1）识别园区更新误区（2）梳理园区更新路径（3）规划业界导入图（4）构筑招商协同表（5）形成更新营运案
6.
实例：
某业界园区由空间更新带动招商升级实例。
7.
课堂操练：
小组完成《园区更新和招商协同图》。
1.
模块11：为何招商必须走向“招商营运一体化”？
1.
模块主题：
为何招商必须走向“招商营运一体化”？
2.
研习标的：
支援参训者从“签约结束”转向“签约开始”，构筑买方留存和增值思路。
3.
研习要害点：
（1）买方留存（2）营运赋能（3）复购转介
4.
研习要害启发点：
（1）签约不是终点（2）服务带来续租（3）营运带来口碑
5.
研习内容：
（1）识别断点式服务（2）构筑买方旅程图（3）规划入驻服务表（4）搭建公司活动链（5）形成续租预警表
6.
实例：
某楼宇借助精细营运拉升买方粘性实例。
7.
课堂操练：
完成《买方旅程图》和《续租触点表》。
1.
模块12：学完之后，实操中，怎样形成90天可落地的行动规划？
1.
模块主题：
学完之后，怎样形成90天可落地的行动规划？
2.
研习标的：
支援参训者将课程学识转化为本单位的招商营运行动方案。
3.
研习要害点：
（1）标的拆解（2）动作排期（3）责任到人
4.
研习要害启发点：
（1）方案必须落地（2）动作必须量化（3）结果必须复盘
5.
研习内容：
（1）提炼项目要害问题（2）设置90天标的值（3）编制重点动作表（4）明晰责任和节点（5）构筑复盘制度表
6.
实例：
某队伍借助90天攻坚达成招商突破实例。
7.
课堂操练：
实地共创《90天招商营运行动规划》。
总体课程收束
今天的写字楼招商，已经进入一个十分清晰的新阶段：比的不是谁的楼更多，谁的租金更低，谁的关系更熟，而是谁能更快地看懂形势、更准地判断业界、更系统地整合渠道、更专精地迎送买方、更成熟地推进谈判、更长期地营运买方。城市更新的持续推进，也让物业租赁和资产营运事务发生了根本变化。过去，很多队伍习惯将招商领会为“将空置面积租出去”；而未来，招商必须被重新领会为“围绕城市功能、业界导入、空间焕新、买方经营和资产增值展开的系统工程”。这门课程的价值，正是在于支援参训者完成这种认知升级和本领升级：一方面，能够真正看懂2026年国家和上海的政策导向、业界演变和市场竞争格局；另一方面，能够将这些趋势翻译成可操作的招商动作、迎送动作、谈判动作、更新动作和营运动作。课程最终不是要让参训者记住几个概念，而是要让队伍带着办法离开：知道自己的项目问题在哪里，知道买方为何不来、不签、不续，知道渠道怎样扩、迎送怎样规划、谈判怎样推进、更新怎样和招商协同，最终将“招商”从单点事务，升级为促成资产价值增长、促成园区和楼宇高质量演进的要害抓手。
预期结晶
1. 形成参训者对2026写字楼招商和城市更新的系统认知。
2. 形成1套适用于本单位的《项目招商诊断表》。
3. 形成1张《渠道整合地图》和1套《买方迎送脚本》。
4. 形成1版《楼宇/园区更新和招商协同思路》。
5. 形成1份《90天招商营运行动规划》。
6. 促成队伍从“心得招商”走向“系统招商、专精招商、营运招商”。
老师简介
Introduction to lecturers
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博闻智咨询|易萍老师
适合谁听
1. 物业租赁和管控事业部班子领导。2. 物业租赁室负责人。3. 租赁招商主管和招商主管控主力。4. 园区营运以及资产营运相关人员。5. 储备管控干部和重点练就对象。。建议同一家企业 3 人以上同来，课堂上直接改造本企业的实际问题——单人参加也能学到方法，但带不走可用的成果。
交付流程
课前：顾问访谈 2 位管理者，收集现状与问题清单，讲师据此调整案例。课中：讲授与演练各占一半，产出可直接用的工具与方案。课后：7 天内提交改进建议，30 天内一次线上答疑。