房住不炒房主不“保”——解密楼市财富密码

首讲：认真聊聊房子

交流：

疫情期间全球上演了疫、金、供、油四杀，落地时，房价呢？

研报：

疫情期间全国房价变化

一，买房子的两性三要素

1.

买房子买的就是两性

——稀缺性、预期性

实例：

三亚的房子值得投资吗？

2.

影响房价的三要素

——土地、货币、人口

思索：

您所在的城市3要素情况怎样？

二、哪五类房子不能买

交流：

其实是四句广告词不能信

1.

面朝大海春暖花开

——海景房不能买

1

）海景房的坑

——审美疲劳，海盐侵蚀、并不宜居

2）旅游地产、度假地产绝对是伪诉求

2.

用一座城感动一座城

——超级大盘不能买

1）核心地段没有超级大盘

2）超级大意味着稀缺性不足

3）持续新盘上市就是业主在替开发商站岗

实例：

碧桂园十里银滩

3.

一铺富三代

——商铺不能买

1）再交易成本

2）稀缺性评核难度

3）空租期

4）租售比

5）杠杆率和加杠杆成本

实例：

小李的金铺梦碎了

4.

城市中心财富引擎

——公寓不能买

1）再交易成本

2）政策性隐患

3）租售比

4）不宜居

5）稀缺性不足

实例：

广州解绑商服政策一日游

5. 将固定资产卖成快消品的不能买

实例：

房地产界的高周转之恶

三、买房子的两个不相容诉求

——自住vs.投资

1.

自住类购房的五要则

1）生活半径要则

2）交通线延伸要则

3）买预期不买成熟

4）踮脚抬手要则

5）重宏观轻微观要则

实例：

拧巴的决策一般不是最优决策

2.

投资类购房的七要则

1）视角升维到全国地图

2）极致稀缺性要则

3）买预期不买成熟

4）杜绝一切自主代入感

5）多踩盘多走二级市场

6）别对投资品有感情

7

）关注资本

&英才双虹吸效应

实例：

首先确保不能掉坑里

四、房票的技艺性解题打法

1. 领会了人口竞争就领会了房票的实质

2. 先找一手资料后看解读文章

3. 做自由中国公民杜绝户籍情结

4. 先买房后结婚

实例：

技艺性突破限购

首讲小结：

不懂房子的投资人并不懂金融，执行层面，不懂房子的理财顾问卖不好保险

次讲：房子为何

交流：

房子到底为何

一、房子的金融定义

1. 家庭财富承载资产

2.

鲜明的金融投资品属性

——复利、杠杆

交流：

为何买房子

二、买房子的四大依据

1. 复利增长资产

交流：

房价上涨模型

2. 最容易加杠杆的投资标的

交流：

没有对比就没有伤害

3. 最低成本加杠杆的投资标的

研报：

最新利率汇总表

4.

有较高的采用价值

——最朴素的投资理念

三、贷款买房的四大诱惑

交流：

为何有钱人要贷款买房

1. 更高的投资回报率

2. 更健康的家庭现金流

3. 更具灵活性，流动性的家庭资产结构

4. 更低的投资隐患

研报：

全款买房 vs. 贷款买房

次讲收束：

领会了房子的财富密码，您已经是半个金融专家了。

三讲：房子怎么了

研报：

价格倒挂不止发生在深圳

一，新房

vs.二手房价格倒挂的3个原因

1. 一边市长一边市场

2. 一边低交易成本一边高拓展空间

3. 一边稀缺摇号一边自由交易

研报：

倘若关注租售比没有人会买房子

二，持有投资性房产的两个黑洞

1. 租售比黑洞

2. 租金年化收益率黑洞

看法：

假如房价停止上涨，意味着资产将复利减值

三，收房租的税务成本

——2

020

年包租婆该交税了

实例：

李小姐的被动收入

1. 2020

自主报税元年

——你能够不报但税务局知道

2. 房租的税收计算

3. 房租的税收稽查路径

4. 租售比和租金年化收益率进一步恶化

实例拆解：

张总的抉择

四，房子的交易成本

——买房容易买房难

1. 满五唯一成为要害

2. 卖给儿子竟然是最优选项

3.

张总儿子再交易的

3个条件——满5，自主、唯一

五，房子的持有成本

——持有税相当可怕

研报：

房产税最新资讯

1.

房产税

3大特点

1）一城一策

2）多套起征

3）持有即征

实例：

杜老师是中国房产税的首批纳税人

六、房子的传承隐患和成本

1.

张总的

4个选项拆解——隐患和成本皆高

1）18

岁

——此路不通、传承隐患、交易成本、再交易成本

2

）婚前

——传承隐患、交易成本、再交易成本

3

）婚后

——传承隐患、交易成本、再交易成本

4

）身后

——继承隐患、继承成本、遗产税

研报：

遗产税最新资讯和全球开征情况

2.

三种传承方式下的税费计算

——没有一种便宜

1）买卖

2）赠予

3）继承

三讲收束：

房子不仅是业主的资产也是被征税的资产

四讲：房住不炒和房主不保

一，突如其来的调控加码

——交易高位被冻结

1.

深圳

7

.15新政

2.

东莞，南京

7

.25调控升级

3. 房地产市场供给侧调控加码是精准施策，釜底抽薪

研报：

从这样的指标将房企分类还是第一次

二，现阶段房子呈现的四大新特征

——房住不炒

1. 持有期锁定

2. 租售比畸低

3. 交易冻结

4. 税收在路上

三，房子的过去、现在，将来

——房主不保

1. 过去：持续高速增长

2. 现在：危机四伏

3. 将来：充满不确定性

四讲收束：

房住不炒房主不保

五讲：除了房子财富怎样安放

实例拆解：

张总的房子怎样换成人寿保单会怎样

一、人寿保单的不一样

——传承抓手

1.

人寿保单四大功能

——传承、将控、杠杆、免税

2.

人寿保单的特殊性

——将控权和受益权分离

二，人寿保单的不一样

——刚性兑付

1. 106号文件阶段

2.

给付条件刚性触发

——最本质的区别

三、灰犀牛隐患更应该被关注

——必然将至

引用：

米歇尔

·渥克《灰犀牛：怎样化解大概率危机》

1.

人生两大类隐患

——黑天鹅，灰犀牛

2.

人们普遍的误区

——过分关注黑天鹅而忽略灰犀牛

3.

为何管控灰犀牛隐患更要害

1）刚性发生

2）习以为常到忘记它的存在

3）严重影响

四，当面对不确定性人类的本能

视频：

疯狂原始人

引用：

吴晓波对保险抓手的描述

1.

过去投保的行为争取无比

——已经在用金融抓手转移未知隐患

2.

现在您应该坚定地用金融抓手管控已知必然将至的隐患

——教育、养老

五、年金险对冲灰犀牛隐患的最佳金融抓手

——没有之一

1.

保额计算办法

——以终为始法，以始为终法

2.

核心价值

——没有任何可选替代抓手

1）复利增长金融资产

2）刚性兑付

3）未来灵活提取的持续正向被动现金流

3.

复利的三个条件

——初试投入，收益率、时间

1

）初始投入

——资金具备鲜明的稀缺性

2

）收益率

——高收益意味着高隐患

3

）时间

——只有时间最可控，落地时，今天能决定明天

4.

种一棵树最好的时间是十年前

——其次就是现在

思索：

请问您什么时候最年轻？

五讲收束：

年金险是无可替代的金融抓手，投保就是现在，就是今天！

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